Andelsboliger sælges nu via ejendomsmægler igen

december 21, 2020

Foto: Jacob Ljørring / RealMæglerne

I 2019 kom der nogle nye restriktioner fra Finanstilsynet til bankerne.

De nye restriktioner indebærer bl.a., at bankerne er underlagt at vurdere ejendommens værdi i hver enkelt forening, hvor de før kunne tage udgangspunkt i det eksisterende vurderingsprincip, som allerede lå til grund i foreningen – dvs. anskaffelsesprisen, valuarvurdering eller offentlig ejendomsværdi.

Alle banker vurderer ens

Det betyder, at der er flere andelsforeninger, hvor køberne ikke kan få fuld finansiering fra bankerne, fortæller Philip Hersby fra RealMæglerne København V, som har specialiseret sig i markedet for salg af andelsboliger.

Andelslejligheder vurderes i praksis på samme måde som udlejningsejendomme. Stort set alle banker vurderer ens i forhold til belåningen.

Beregningsprincippet er, at ejendommens værdi beregnes ud fra et afkast. Fx. lejeindtægt-udgifter/kontaktpris = 3% afkast.

Eftersom de fleste ejendomme i eksempelvis København er bygget før 1992, finder boligreguleringslovens regler anvendelse – og derfor er underlagt omkostningsbestemt husleje – så er lejeindtægten meget lav (kontra hvis det havde været markedsleje).

– Det betyder for eksempel, at andelslejligheder på Skydebanegade i København V har en egentlig m2-pris på 31.500 kr./m2, men at banken kun kan belåne til ca. 18.000 kr./m2 + forbedringer, fortæller Philip Hersby, indehaver og ejendomsmægler hos RealMæglerne København V.

Stadig en billig måde at eje på

Konsekvensen af det er, at evt. købere skal komme med rigtig, rigtig mange penge up front for at kunne købe en sådan andelslejlighed, fordi den reelle pris er højere end den, banken fastsætter ud fra de pålagte beregningsprincipper, fortæller Philip Hersby.

Kunderne skal altså komme med rigtig mange penge fra andre steder end banken.

– Det er en speciel situation. Der er forsat kæmpestor interesse for andelslejligheder fra kunderne, fordi det er en billig måde at eje på, København i betragtning, men de kan nu desværre ikke købe i de her foreninger vha. almindelige boliglån. Eksemplerne på dét er flere og flere efter reguleringen. Hos os har vi derfor gjort det, at vi nu fokuserer 100 procent på køberne. Det vil sige, at vi bruger lang tid på at screene markedet for at finde de rigtige købere og har samlet et værdifuldt køberkartotek. Det vil sige, at finansieringen kan falde på plads, selv om lånemulighederne i markedet er fastlåste, fortæller han.

Mange er fortvivlede over lånemuligheder

Alene hos RealMæglerne er salget af andelsboliger nu på vej tilbage på 2016-niveau efter et par år, hvor andelssalget var på kraftigt tilbagetog, fordi det blev klaret via ventelisterne i foreningerne.

Mange unge benytter fx den mulighed, at noget af finansieringen kan komme via deres forældre. Og her kommer rådgivningen fra ejendomsmæglerne i spil.

– Ved at fokusere 100 procent på den her problemstilling, som mange har været fortvivlede over, kan vi i dag præsentere Københavns største og mest effektive køberkartotek til lige netop den type lejligheder. Du kan godt kalde det et parallelmarked, hvor boligerne nu optimeres og handles til deres reelle værdi, fortæller Philip Hersby og uddyber:

– Vi har ganske enkelt specialiseret os inden for salg af andelsboliger. Det er et område, som i dag kræver et stort know-how, og det er derfor, at mange nu igen vælger at sælge og købe via en ejendomsmægler. Det har stor betydning, at vi kender de enkelte foreningers økonomi i detaljen og kan videregive den viden til køberne på en forståelig måde.

Samtidig har RealMæglerne København V et af Københavns største referenceregister af solgte andelsboliger, og netop dét mener Philip Hersby er afgørende:

– Det betyder, at vi er markedsledende på området, hvilket gør os skarpe på priserne. Det har en stor betydning, da salgspriser ikke bliver offentligt registreret, som vi kender det på ejerbolig, jf. tingbogen, slutter han.

* Graf 1 viser udvikling i salg af andelsboliger i Danmark fordelt på måneder (2018-2020) - antal salg pr. måned, kilde: Boligsiden.dk

** Graf 2 viser udviklingen i salg af andelsboliger i RealMæglerne med 2016 som index 100